地产下滑的影响到底多少是关乎2012年政策走向乃至整体经济趋势的关键变量。在严厉的限购限贷调控政策下,地产销售增速进一步下降已是国内经济面临的现实威胁。为了评估房地产销售下滑对实体的冲击,我们从居民支出的视角,按照终端需求以及对应的不同产业链对全社会的整体需求进行了分类估算。
居民用于房地产的直接支出总需求中占比约15.7%。按照官方公布的统计数据,总需求中投资仍然是最大的组成部分。我们将房地产以外的投资分成设备购置及其他、非地产土建两部分,合计共占到总需求的40.2%,而计入家装行业后,用于地产直接支出的比重约为15.7%。
地产销售零增长可能拉低工业投资名义增速4.7%左右。历史上看,工业企业投资增速与房地产销售增速之间一直非常吻合,地产销售的变化大约领先了7个月左右。参照历史上地产与工业投资的相互关系,明年工业企业整体投资增速可能比今年下降4.7%,进而拉低全社会的非地产投资1.1个百分点。
地产销售零增长可能伴随商品销售增速下降3个百分点。我们将房地产销售增速与商务部检测的零售行业各个细分产品的数据逐一校验,发现大部分产品,特别是汽车销售的走势都与地产相近。按照历史关系,如果地产销售维持在零增长,这些行业平均销售增速可能将出现3个百分点的降幅。
我们估计地产销售零增长可能导致总需求实际增速下滑2.4%左右。由于当前政府可能出台的政策手段尚不明朗,我们更多是静态地估计地产销售下滑带来的冲击。我们按照过去几年里的历史关系,从名义和实际增速两种不同的角度,估计了对总需求的影响。按照历史统计规律,明年地产销售降至零增长单一因素的冲击,可能导致总需求名义增速大致降低3.9%,实际增速下滑2.4%左右。